Покупка жилья – событие радостное, волнительное и для многих долгожданное. А при покупке квартиры на этапе стройки еще и сопровождается переживаниями об успешном завершении строительства в указанные сроки. Есть сотни дольщиков, которые заключали договор о покупке недвижимости в строящемся объекте у недобросовестных застройщиков и в итоге лишились своих материальных средств, так и не дождавшись завершения строительства. Для того, чтобы обрести спокойствие и не переживать за свои кровные деньги, законодательно предусмотрена защита интересов дольщиков, которая называется – страхование новостроек. Рассмотрим подробнее наиболее часто возникающие вопросы касательно страхования новостроек, как работает данная программа, как ее оформить и другие моменты защиты интересов дольщиков.
- Зачем страховать квартиру в новостройке
- Кто и что страхует
- Чего следует остерегаться
- Страхование дольщиков
- Порядок оформления страховки недвижимости от недостроя
- Стоимость страхования
- Страховые выплаты
- Изменения в законе и компенсационный фонд
- В каких случаях могут отказать в выплате
- Что делать, если строительная компания обанкротилась
- Видео по теме статьи
Зачем страховать квартиру в новостройке
Довериться застройщику или оформить договор страхования квартиры в строящейся новостройке – это добровольное решение каждого гражданина, будущего владельца жилья. Учитывая большое количество строительных объектов, замороженных на этапе строительства и как следствие множество недовольных дольщиков – страхование долевого строительства от недостроя – это защита собственных материальных средств. А учитывая стоимость жилья даже в небольшом городе, потеря может стоить очень дорого. Однако, если недвижимость приобретается путем ипотечного кредитования, то страхование — это обязательное условие для одобрения займа. Эти меры помогают банку подстраховаться и не потерять свои средства если строительство объекта не будет завершено в срок, либо если фирма застройщика обанкротится. Если возникнет подобная ситуация, остаток долга будет погашен за счет страховой фирмы.
Программы страхования новостройки могут отличаться по своему наполнению рисков и возможностью включать дополнительные риски. Стандартный полис включает защиту следующих рисков:
- отсрочка срока сдачи жилья или задержка завершения строительства;
- разрушение новостройки по причинам, не зависящим от застройщика (стихийные бедствия, терроризм);
- банкротство фирмы застройщика;
- перепродажа квартиры путем мошеннических действий.
Кроме этого, многие СК предлагают включить в договор страхования дополнительные риски, которые могут включать:
- страхование внутренней отделки жилья;
- защиту права собственности;
- увеличение суммы франшизы и др.
ВНИМАНИЕ! Добавление дополнительных страховых рисков увеличивает стоимость полиса.
Выбирая страховую фирму, важно найти надежную, проверенную временем и большим количеством клиентов компанию. Определиться с выбором помогут наличия таких факторов как:
- высокая оценка от рейтингового агентства РА;
- длительный срок работы на рынке российского страхования;
- положительные отзывы клиентов;
- соотношение страховых претензий и выплат по ним.
Некоторые застройщики предлагают дольщикам якобы надежную страховую компанию. Не стоит слепо довериться данному предложению, так как СК с застройщиком могут быть в сговоре и тогда при страховом случае могут возникнуть проблемы с получением компенсационных выплат.
Кто и что страхует
Договор страхования квартиры в новостройке заключается между страховой компанией и дольщиком. Страховая фирма при этом берет на себя ответственность за финансовые риски страхователя, а тот в свою очередь обязан перечислить на счет СК страховое вознаграждение.
Риски, которые фирма обязуется компенсировать, включают в себя неисполнение обязанностей застройщика перед дольщиком:
- задержка сроков завершения строительства;
- задержка срока сдачи жилья;
- отказ в возврате вложенных средств;
- банкротство или ликвидация строительной фирмы;
- мошеннические действия со стороны застройщика с фактом двойной перепродажи недостроенного жилья;
- разрушение жилья по причинам, не зависящим от строительной организации.
При заключении договора страхования важно обратить внимание на перечень страховых рисков, которые будут компенсированы, так как многие СК берут на себя ответственность и обязательства по компенсации только при банкротстве или ликвидации строительной фирмы.
Что такое страхование имущества физических лиц, можно узнать здесь.
Чего следует остерегаться
Несмотря на большой плюс страхования жилища от недостроя при несоблюдении определенных мер безопасности можно не только переплатить за полис, но в результате страхового случая не получить выплату. Во избежание этого рекомендуется:
- Не соглашаться на сотрудничество со СК, которую рекомендует застройщик, так как велика вероятность, что недобросовестный застройщик может быть в сговоре со страховой фирмой. А это может привести в итоге к отказу в выплате. Нужно выбрать проверенного и надежного страхователя, желательно имеющего высокий рейтинг надежности А+;
- Обратить особое внимание на репутацию застройщика. Если застройщик будет иметь сомнительную репутацию или строящийся им объект будет иметь высокий риск возникновения рисковых случаев, надежная СК может отказать дольщику в заключении договора.
Кроме того, следует помнить, что, если недвижимость приобретена путем ипотечного кредитования, тарифная ставка по страховке будет выше, чем если купить квартиру за собственные средства.
Страхование дольщиков
Приобретение полиса страхования строящегося жилья происходит путем заключения договора между СК и дольщиком. Интересы дольщика в случае неисполнения застройщиком обязательств по договору защищаются федеральным законом «Об участии в долевом строительстве» № 214. На основании этого закона и составляется договор страхования, а также по заявлению страхователя и при предоставлении необходимого пакета документов.
При возникновении страхового случая, размер компенсации соразмерен сумме инвестиции, которые вложил дольщик в строительство. Компенсация возможна только в виде денежных средств, а не в виде нового жилья.
Срок страхования устанавливается индивидуально в зависимости от даты завершения строительства. Обычно срок страхования и срок завершения объекта – это одна дата. Если по каким-то причинам срок сдачи жилья задерживается, заключается дополнительное соглашение между страхователем и страховщиком, в котором указывается новая дата, которая берется из обновленного договора долевого участия или учредительных документов застройщика.
ВНИМАНИЕ! При оформлении договора с СК рекомендуется выбрать срок действия договора на несколько месяцев больше срока сдачи объекта.
Порядок оформления страховки недвижимости от недостроя
Для заключения договора страхования недвижимости от недостроя нужно пройти несколько этапов:
- Во-первых, как уже было сказано ранее, необходимо выбрать надежную компанию, предлагающую услугу по защите строящейся недвижимости.
- Во-вторых, необходимо выбрать программу страхования.
- Следующим шагом станет установление страхового покрытия, которая бывает соразмерна сумме инвестиций в приобретаемую недвижимость или стоимости банковского кредита на покупку жилья.
- При наступлении страхового случая будет компенсирована именно эта сумма.
Одним из главных условий для заключения договора со СК является предоставление полного пакета документов, которые требует страхователь. Стандартный пакет документов включает в себя:
- договор между строительной организацией и дольщиком;
- разрешение местного самоуправления на строительство объекта;
- договор аренды земельного участка, на котором будет строительство дома;
- квитанция или чек об оплате инвестиционного взноса;
- учредительные документы застройщика.
Страховая компания тщательно проверяет все документы, касающиеся деятельности застройщика для того, чтобы убедиться в его благонадежности. Проверку производит специальный эксперт и результат этой проверки действителен в течение 2-х месяцев. Если в этот период не будет подписан договор, необходимо будет пройти всю процедуру заново. Эти действия идут как на благо самого страхователя, так и дольщика.
Об особенностях страхования застройщиков можно узнать здесь.
Стоимость страхования
Стоимость полиса на строящуюся недвижимость зависит от того, какой страховой тариф будет применен. На размер тарифа влияют результаты проверки документации застройщика (об объекте строительства, учредительные документы, разного рода разрешения и т.д.) и оценки рисков возникновения страховых случаев. Также, на цену страхового вознаграждения влияет стоимость недвижимости, на каком сейчас этапе строительства находится объект и сроки сдачи недвижимости в эксплуатацию.
На тарифный процент также влияет сумма инвестиций. Стоимость недвижимости, которую оплатил дольщик, обычно равна сумме страхового покрытия. Обычно берется 2% от суммы инвестиции в год. Если высокий риск возникновения страхового случая, процент может возрасти до 6% в год.
Страховые выплаты
Главное правило для получения страховой выплаты – своевременное обращение с требованием возместить ущерб в сроки, законодательно указанные в договоре. Законодательством установлено два периода для подачи заявления, которые зависят от причины страхового случая. Таким образом это:
- 24 месяца со дня принятия судебного решения о взыскании на предмет залога;
- до конца даты, когда было завершено конкурсное производство в отношении обанкротившейся строительной организации.
Компенсация выплачивается в полном объеме, если причиной рискового случая признано банкротство организации. Эту сумму невозможно взыскать с фирмы банкрота, поэтому настоятельно рекомендуется застраховать недвижимость, так как компенсацию в таком случае будет выплачивать СК.
К заявлению с требованием возместить ущерб необходимо приложить доказательную базу – пакет документов:
- документ, подтверждающий, что дольщик не получил возврат средств от застройщика;
- документ, подтверждающий, что жилье не было передано застройщику;
- паспорт страховщика;
- квитанции об оплате страхового взноса;
- документы подтверждающие право собственности;
- документ подтверждающий, что был факт страхового случая;
- результат экспертизы и оценочная сумма ущерба.
Точный список необходимых документов можно уточнить у сотрудников страховой компании.
Изменения в законе и компенсационный фонд
Компенсационный фонд долевого строительства (фонд защиты прав дольщиков) создано государством в целях защиты дольщиков от финансовых потерь в результате неисполнения застройщиком своих прямых обязанностей. Главная задача фонда – компенсация ущерба дольщикам по договору долевого участия (ДДУ). Фонд защиты появился в 2017 году на смену страхования ответственности застройщика, которое просуществовало с 2014 года, но показало свою неэффективность. Суть работы фонда, как и в страховании ответственности застройщика – защита прав дольщиков, но с иным механизмом действия.
После 20.10.2017 года, на все новые объекты строительства застройщик обязан перечислять определенный процент взноса на счет фонда долевого строительства. Законодательно установлен размер взноса, который является одинаковым для всех – 1.2% от стоимости каждого договора с дольщиком. Сумма, накопленная на счете фонда, является источником для компенсации ущерба или как финансовая поддержка для завершения строительства объекта.
Кроме того, в июне 2019 года были внесены поправки в закон и теперь фонд долевого строительства обязан возместить ущерб даже если договор ДДУ был оформлен до 20 октября 2017 года.
В каких случаях могут отказать в выплате
Страхование новостроек содержит в себе множество подводных камней, которые на первый взгляд могут быть непримечательными, однако становятся причиной отказа в выплатах. Еще до подписания соглашения необходимо внимательно прочитать договор, уделяя особое внимание главе, касающейся пунктов, относящихся к страховым случаям. Часто, компании могут очень хитро завуалировать риски и в дальнейшем отказать в компенсации. Каждый конкретный случай страхового риска должен быть прописан отдельно. Например, термин «пожар» в договоре может не включать понятие «поджог» и значит, если имущество пострадало от действий третьих лиц, в компенсации будет отказано.
Кроме того, к нестраховым случаям могут относиться следующие ситуации:
- если ущерб получен по вине самого дольщика;
- если произошел пожар в квартире по причине не правильной эксплуатации техники (не закрыли газ, забыли выключить утюг и т.д.);
- при страховом случае, возникшем в результате военных действий.
Также в выплате может быть отказано если дольщик:
- предоставил неверную или заведомо ложную информацию о себе;
- не оплатил страховое вознаграждение.
Во избежание проблем с получением выплаты, рекомендуется до подписания договора обратиться за консультацией к компетентному юристу.
Что делать, если строительная компания обанкротилась
Если было объявлено о банкротстве строительной организации и предоставлены подтверждающие этот факт документы, СК обязана выплатить застрахованному дольщику компенсацию в 100% объеме. Для получения этой выплаты необходимо в указанные сроки сообщить об этом СК, подать заявление и предоставить требуемые документы.
Каждая фирма устанавливает свой перечень необходимой документации, но в стандартный пакет входят:
- документ, подтверждающий, что дольщик не получил возврат средств от застройщика;
- документ, подтверждающий, что жилье не было передано застройщику;
- паспорт страховщика;
- квитанции об оплате страхового взноса;
- документы, подтверждающие право собственности;
- документ, подтверждающий, что был факт страхового случая;
- результат экспертизы и оценочная сумма ущерба.
После рассмотрения всей документации, если СК не потребует дополнительных документов, будет принято одобрительное решение и выплата будет перечислена на счет клиента.
При оформлении любой страховки стоит взвесить все за и против, убедиться в надежности СК и внимательно ознакомиться с условиями договора. Это касается и страхования недвижимости в новостройке. Но когда дело касается покупки недвижимости, здесь всегда задействуются крупные материальные средства, а значит и высокий риск потерять большую сумму. В случае банкротства застройщика, невозможно потребовать от него возврата вложенных денег, ущерб сможет возместить лишь СК. Поэтому несмотря на то, что это добровольное приобретение, настоятельно рекомендуется оформить страховку.
