Покупка жилья, которое еще не возведено – довольно рисковое решение. Подписывая договор и оплачивая стоимость жилья у недобросовестных застройщиков, будущий владелец рискует остаться без недвижимости и потерять свои материальные средства. Для того, чтобы минимизировать риски и защитить интересы дольщиков, законодательством было принято указ о страховании ДДУ (договора долевого участия). Рассмотрим подробнее, как происходит страхование пайщиков строительства, для чего это нужно и многие другие тонкости этого вида отношений между застройщиком, страховой компанией и дольщиком.
Значение термина
Страхование гражданской ответственности застройщика – мера, принятая законодательством в 2014 году как следствие огромного количества случаев и жалоб дольщиков на неисполнение застройщиками своих обязанностей по договору. Закон был принят в 2014 году как дополнение к ФЗ-214 статьей 15.6. «Страхование гражданской ответственности застройщика». Целью этого решения является защита интересов дольщиков, которые при возникновении страхового риска защищены от материальных потерь. При страховании ДДУ ответственность за своевременную передачу жилья ложится на застройщика и ущерб в случае нарушений условий договора будет покрыт за счет строительной компании.
Как происходит процесс страхования
Для того, чтобы договор приобрел юридическую силу, необходимо, чтобы застройщик оформил страховку своей ответственности. У застройщика есть три варианта на выбор при заключении договора страхования:
- Со страховой компанией. Фирму застройщик может выбрать по своему усмотрению. Главное условие – наличие лицензии на разрешение осуществлять страховую деятельность.
- С банком. При этом заключение договора, где в качестве ответственного лица выступает банк – довольно редкое явление, так как для банка поручительство за строительную компанию сопряжено с слишком высоким риском.
- С обществом взаимного страхования. ОВС – некоммерческая структура, в чей состав входят наиболее успешные и надежные строительные компании, которая законодательно имеет право на деятельность, связанную со страхованием ответственности застройщиков.
ВАЖНО! Договор должен быть заключен до первой регистрации строительного объекта и страховое вознаграждение оплачивается за счет строительной компании.
Для заключения договора страхователь должен написать письменное заявление, на основании которого будет заключен договор. Заявление должно быть рассмотрено страховщиком в течение пяти рабочих дней. Также застройщик обязан предоставить пакет необходимой документации. После составления договора застройщик оплачивает страховое вознаграждение и договор приобретает юридическую силу.
После того, как договор вступит в силу, застройщик обязан уведомить об этом своих дольщиков, сообщить с какой СК было заключено соглашение, а также поставить в известность о правилах и условиях данного вида защиты.
Соглашение между застройщиком и страхователем оформляется в форме договора, который составляется в трех экземплярах. Два экземпляра договора передаются застройщику после оплаты страхового вознаграждения, один экземпляр остается у страхователя.
Правила страхования
Организации, осуществляющие деятельность по страхованию ДДУ, предъявляют строгий свод правил, которые необходимо выполнить для оформления договора. Рассмотрим наиболее важные из них:
- Застройщик обязан предоставить подлинные документы. Обнаружение заведомо ложной информации приведет к отказу страхования или к расторжению уже оформленного соглашения.
- До заключения договора застройщик обязан уведомить страховщика о всех обстоятельствах, которые могут повлиять на возникновение рискового случая и, соответственно, об убытках, которые может понести СК.
- Если меняется срок сдачи объекта, застройщик обязан предупредить об этом СК.
Свод правил и условий страхования созданы на базе федерального закона «О страховании гражданской ответственности застройщика».
Документы для регистрации
Пакет документов, требуемый для заключения договора страхования должен включать в себя:
- действующие учредительные документы строительной компании;
- ИНН застройщика;
- свидетельство о государственной регистрации;
- выписка из единого реестра юр. лиц, которая должна быть осуществлена не ранее, чем за 30 дней до начала подписания договора;
- лицензия на право осуществлять строительную деятельность;
- полная информация о застройщике в проектной декларации (финансовое состояние, задолженности, иные объекты страхования, и т.д.);
- документы, подтверждающие безопасность возводимого объекта;
- проект строительства (стоимость, срок завершения строительства и т.д.);
- документы, подтверждающие право на земельный участок, на котором будет производиться стройка;
- кадастровый паспорт;
- отчеты из книги учетов и расходов организации.
Все документы должны быть в надлежащей форме, с подписями и печатями, а копии необходимо заверить нотариально. Пакет документов должен быть прошит и пронумерован. Документы подаются одновременно с заявлением, а также можно предварительно отправить страхователю электронные копии документов для предварительного рассмотрения. Это поможет в случае необходимости исправить ошибки или добавить недостающие документы.
Права и обязанности обеих сторон
Как страховщик, так и страхователь имеют свои права и обязанности. Рассмотрим их подробнее.
Обязанности страховщика:
- Выдать застройщику второй экземпляр договора.
- При возникновении рискового случая в указанный в договоре срок выплатить компенсацию или предоставить документальное решение об отказе в выплате.
- Страховщик не имеет право разглашать сведения о застройщике.
- Соблюдать все условия договора.
Права страховщика:
- Аннулировать договор, если после его оформления всплывут сведения о предоставлении застройщиком ложной информации, которая может повлиять на возникновение страхового случая.
- Если в период действия возникнут новые обстоятельства, влияющие на условия страхования, фирма имеет право потребовать внесения изменений в уже действующее соглашение.
- Требовать от застройщика соблюдение всех условий договора.
Обязанности страхователя:
- Предоставить достоверную информацию о себе и строящемся объекте.
- Своевременно оплатить страховую премию.
- При возникновении новых обстоятельств, которые могут повлечь увеличение страховых рисков, сообщить об этом страховщику.
- Если того требует договор, письменно информировать о ходе строительства.
- При наступлении рискового случая, уведомить об этом страховщика в указанный договором срок.
Права страхователя:
- Ознакомление с условиями договора до подписания соглашения.
- Получить компенсационную выплату при наступлении рискового случая.
- Досрочно расторгнуть договор при ненадлежащем исполнении страховщиком своих обязанностей.
При заключении договора обе стороны имеют права и обязанности, прописанные в ФЗ №416.
Требования по закону
Все требования, предъявляемые строительной компании и страховщику, продиктованы федеральным законом №214 “Об участии в долевом строительстве объектов недвижимости”, а именно статьей 15.6.
Если поручителем выступает банк, требования следующие:
- срок деятельности банка от 5 лет;
- размер резервного капитала должен быть от 200 млн. рублей;
- размер собственного капитала должен быть от 1 миллиарда рублей.
Так как таким критериям соответствуют только наиболее крупные и известные банки в России, выбор не такой большой, поэтому строительные компании чаще всего обращаются к СК.
К компаниям законодательство предъявляет следующие требования:
- наличие лицензии на осуществление страховой деятельности;
- срок деятельности СК от 5 лет;
- финансовая стабильность, которая подтверждается уставным капиталом, размер которого должен быть от 400 млн. рублей.
- размер собственного капитала должен быть от 1 миллиарда рублей.
Застройщик сам принимает решение к какому страховщику обратиться.
Как и кем устанавливается тарифная ставка
Страхование ответственности застройщика – недешевая процедура. Это неудивительно, ведь при наступлении рискового случая размер ущерба довольно внушительный. Размер тарифной ставки устанавливается страховщиком и на 2020 год колеблется от 0.5 до 1%.
Устанавливая тарифную ставку, страховщики ориентируются на следующие факторы:
- членство строительной компании в холдинге;
- были ли предыдущие ситуации, где нарушались сроки сдачи объекта;
- имеются ли жалобы от дольщиков;
- финансовая стабильность застройщика;
- размер объекта, сроки сдачи;
- дополнительные факторы, которые могут повлиять на увеличение страхового риска.
На основании этих факторов и формируется индивидуальная тарифная ставка. Получить существенную скидку можно при заключении долгосрочного договора. При длительном сотрудничестве размер скидки может доходить до 30%.
Объект страхования
Объектом страхования при заключении полиса страхования ДДУ становятся имущественные интересы строительной компании. Полис защищает его ответственность перед дольщиками в случае ненадлежащего исполнения им своих обязанностей. При возникновении рискового случая, прописанного в договоре, ущерб, нанесенный дольщикам, будет компенсировать страхователь.
Период действия полиса
Срок действия договора зависит от даты завершения строительства. Дата завершения стройки прописывается в проектной декларации, которая входит в пакет обязательных документов, которые необходимы для заключения соглашения со СК или банком. При оформлении договора с банком или СК, срок страхования должен быть на 24 месяца больше срока сдачи объекта. То есть, еще 2 года после передачи собственности дольщику, он имеет право на получение страховой компенсации.
Если дата завершения строительства изменилась, субподрядчик обязан в течение указанного в договоре сроках уведомить об этом страхователя. Уведомление должно быть письменным. При изменении срока сдачи объекта, должны быть внесены изменения и в проектную декларацию. На основании этого документа страхователь на свое усмотрение может продлить период защиты и потребовать от застройщика доплату за добавленные дни. При этом в договор вносятся изменения и документ заверяется печатью и подписью.
Страхование дольщиков – законодательно установленное требование к застройщику, который в результате ненадлежащего выполнения своих обязанностей может принести ущерб третьим лицам (выгодоприобретателям).
